程某某诉四川某某公司、成都某某公司商品房预售合同纠纷(二审) 发布日期:2022-05-30 3124

一、基本案件事实
   2018
410日,程某与和佳公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》,约定:(1)程某购买“中渝国际”(预售许可证25344号)11单元401号的房屋;(2)商品房规划用途为办公,预测建筑面积57.08平方米,装修水平为清水;(3)合同总价为689022元。合同签订后,程某按照约定向和佳公司支付了全部房款。201859日,程某与某装修公司公司签订《装饰装修服务合同》(编号:CDNANO-2018-A-0141B),约定:(1)发包方为程某,承建方为某装修公司公司;(2)某装修公司公司为程某的房屋提供装饰装修服务;(3)工程地点为四川省成都市天府新区“中渝国际”11单元401号的房屋;(4)某装修公司公司包工包全部材料,装修标准为恺信定制;(5)某装修公司公司根据房屋是否满足施工条件及批量施工的房源数量等情况,直接进场施工;(6)某装修公司公司应于2019630日前完成房屋装修施工并通知程某在装修房屋集中交付期内接房(不可抗力除外);(7)装修标准固定总价结算,固定总价171240元,在合同签订之日一次性支付;(8)程某应确保某装修公司公司需施工的房屋已通过清水房验收合格并完成交付手续;(9)某装修公司公司应在本合同约定时间内按时开工、完工,如某装修公司公司因自身原因逾期开工、完工,每逾期一天,某装修公司公司须按本合同总价的0.1‰支付违约金,违约金不超过合同总价的10%;(10)合同签订后,施工开始前,合同任何一方提出解除合同或无论因何原因违约造成合同无法履行的,应及时通知另一方,经双方协商同意后,可终止合同,违约方应向守约方支付合同总价款20%的违约金;若因此给守约方造成实际损失的,违约方还应赔偿实际损失;(11)某装修公司公司进场施工后,程某无权解除本合同;(12)合同落款处,甲方有程某签名捺印,乙方有某装修公司公司加盖合同专用章。该合同附件一《Nano二期装修交房标准配置表-硬装(57㎡)》,载明开关面板,户内门,厨房电器等品牌,并备注:上述交房标准中已列明的品牌,如因市场等方面的原因,某装修公司有权以同等档次或品质的其他品牌替代。附件二《Nano二期装修交房标准配置说明-硬装(57㎡)配置表》载明交付配置标准包括配置卫浴系统、厨房系统、强弱电、柜体等。

2018410日,程某与案外人某物业服务有限公司签订《委托管理协议》,主要约定:(1)程某将案涉房屋委托给案外人某物业服务有限公司运营管理,由程某收取租金收益;(2)交房时间为2019630日,运营管理期限为10年。随后,案外人某物业服务有限公司在《委托管理协议》中的权利义务概括转让给某酒店。当天,程某签署《商品房精装服务开工申请单》。之后,某装修公司未能按时施工及完工。

20191118日,某装修公司出具《承诺书》,主要载明:(1)交房时间延误到20191231日前,将按照合同条款进行延期赔偿;(2)如在20191231日前未达交付条件,某装修公司承诺与业主解除《装饰装修服务合同》,按1000/平方米的标准退回装修款,并赔偿自201971日至20191231日产生的违约金;(3)请业主配合收房。

20191120日,程某向某装修公司发送《解除合同告知函》,要求解除合同。

202015日,某酒店向某装修公司发送《妥善解决融创NANO公馆二期3-6层交付问题的函》,主要载明:(1)某装修公司多次推迟交付装饰完华物业的时间,已属于严重违约:(220191231日,某装修公司某酒店、业主共同到物业现场,发现硬装尚未完成,与协议约定的交付条件相差甚远;(3)因业主、某酒店的合同目的不能实现,考虑更换门锁,要求某装修公司与业主进行协商;(4)要求某装修公司对某酒店的损失予以赔偿。

2020325日,某酒店出具《关于装饰装修事宜的函》,表明截至发函,某装修公司仍未通知收房。

程某于是提起诉讼,要求解除装修合同和房屋买卖合同,返还装修款和房款并承担违约责任。

二、判决结果

1、确认程某与上海恺亚物业服务有限公司签订的《委托管理协议》于2021628日解除;2、驳回程某的其他诉讼请求。

三、法院认为

本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷,且有相应的法律和司法解释予以调整。因此,本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。程某与和佳公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》,程某与某装修公司公司签订的《装饰装修服务合同》《软装服务合同》及程某与案外人上海恺亚物业服务有限公司签订的《委托管理协议》均系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,各方均应按照约定履行各自的义务。程某主张某装修公司公司至今未完工,未交付符合合同约定装修标准的房屋导致程某无法将案涉房屋交由恺顿公司运营管理,导致其获取收益的合同目的无法实现,故要求解除上述四份合同。一审法院认为,因程某要求解除《委托管理协议》,恺顿公司于2021628日向一审法院提交书面的答辩状中载明其同意解除《委托管理协议》,故《委托管理协议》已于2021628日经双方协商使涉案合同目的不能实现,原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故一审法院认为,某装修公司公司应当继续履行案涉合同。再次,案涉楼盘大部分业主已与恺顿公司解除《委托管理协议》,一致解除,一审法院予以确认。本案的争议焦点为:《四川省商品房买卖合同(预售)》《装饰装修服务合同》《软装服务合同》能否解除。对此,一审法院评析如下:关于《四川省商品房买卖合同(预售)》《装饰装修服务合同》《软装服务合同》能否解除。一审法院认为,首先,结合本案的实际情况来看,和佳公司已完成《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的义务,按照程某的要求将案涉房屋交付,程某并未提出异议,亦未主张和佳公司交付的房屋不符合要求。其次,虽然四川省成都市中级人民法院(2021)川01民终6412号民事裁定中载明房屋内设设施设备存在一定的损毁灭失,但本案审理过程中,一审法院组织各方当事人到案涉房屋进行现场勘查,根据当时勘查的情况来看,某装修公司公司已对案涉房屋完成装修,房屋内已安装卫浴系统、强弱电、厨房系统等设备,亦安装了电器,可见,虽然某装修公司公司履行合同过程中存在瑕疵,但某装修公司公司已履行《装饰装修服务合同》《软装服务合同》中约定的主要义务,某装修公司公司存在以下两种不符合合同约定的行为:未在约定期限内完成涉案房屋的装修;有部分电器品牌与约定不一致,但是上述违约行为不足以将房屋自行对外出租获取收益。程某在某装修公司公司履行完毕合同义务后,其亦可将房屋对外出租从而获取收益,故程某的合同目的并非不能实现。一审法院对程某要求解除其与某装修公司公司签订的《装饰装修服务合同》《软装服务合同》的请求不予支持。综上,因《四川省商品房买卖合同(预售)》已履行完毕,且某装修公司公司已履行《装饰装修服务合同》《软装服务合同》中约定的主要义务,若解除上述合同,必将导致双方利益失衡,故为维护交易的稳定,程某要求解除《四川省商品房买卖合同(预售)》《装饰装修服务合同》《软装服务合同》,并据此要求退还购房款、装修费及支付利息、违约金,一审法院不予支持。因某装修公司公司不应承担支付义务,故程某要求和佳公司承担连带责任,无法律及事实依据,一审法院不予支持。

四、办案总结

1、房屋买卖合同、装修合同、委托管理协议的签订主体不同,即便是同一天签订,即便是开发商提供给购房者签订,也基本上不可能被认定为联立合同。要解除装修合同,除非大部分装修义务未履行,不具备入住条件,否则若只存在不影响居住的装修瑕疵,从维护交易安全和稳定的角度,法院不会轻易判决单独解决装修合同。

2、法院虽然不支持诉讼请求,但可通过自由裁量权判决诉讼费由被告承担。

 


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